30일차 | [부동산 정부 정책] — 정책과 숫자가 결코 이길 수 없는 자본주의 대중 심리의 벽
뉴스를 볼 때마다 답답하고 안타까운 마음이 밀려올 때가 있습니다. 특히 내 집 마련을 하지 못한 무주택자 입장에서 치솟는 집값을 보고 있노라면, 현재 이재명 정부의 부동산 정부 정책이 제발 시장에서 제대로 먹혀들어 안정을 찾기를 간절히 바라게 됩니다. 하지만 응원이나 기도와는 별개로, 자본주의 사회를 지배하는 두 가지 법칙은 너무나도 명백하게 작동하고 있습니다.
부동산 정부 정책과 자본주의 시장의 거스를 수 없는 두 법칙
첫 번째는 누구나 아는 '공급과 수요의 법칙'입니다. 대다수의 대중은 인프라가 집중된 서울에서 살고 싶어 하지만, 서울의 아파트 공급은 항상 부족합니다. 수요가 몰리는데 공급이 귀하니 가격이 오르는 것은 자연스러운 수순입니다. 두 번째는 투자 본능입니다. 자산을 불리기 위한 가장 덩치 큰 수단이자 필수재가 바로 주택이기에, 사람들은 돈이 모이면 결론적으로 서울의 아파트를 사고 싶어 합니다.
정부는 주식시장으로 자금을 유도해 선순환 구조를 만들고 싶어 하지만 한국 특유의 좁은 땅, 과밀된 인구, 군중심리, 글로벌 혁신 기업 출현의 한계 등으로 인해 자금 흐름을 바꾸기는 쉽지 않습니다. 행정가들은 '정부를 이기는 시장은 없다'고 말하지만, 5년 뒤면 바뀌는 권력 앞에서 시장은 묵묵부답일 뿐입니다. 산전수전 다 겪은 부동산 투자 전문가들의 심리를 비전문가인 행정가들이 압도하기란 버거운 일이며, 이는 고스란히 탁상행정이라는 비판으로 이어지곤 합니다. 마치 문재인 정부 시절의 과열기였던 2021년과 비슷한 기시감이 드는 이유도 바로 살아있는 시장을 서핑하지 못하기 때문입니다.
더 좋은 것을 갈망하는 심리와 산수식 정책의 한계
정부의 계산법은 때로 지나치게 순수하고 단순합니다. 다주택자나 비거주 1주택자가 집을 매도하면 시장에서 '매물 +1, 수요 -1'이 되어 총합이 0이 되므로 주택난이 해소되고 안정될 것이라 믿습니다. 이상적인 수치이지만 실전 자본주의 시장은 결코 그렇게 덧셈 뺄셈으로만 작동하지 않습니다. 그보다 먼저 움직이는 것은 '더 좋은 것을 갖고 싶어 하는 인간의 심리'입니다. 현 정부를 열렬히 지지하는 사람일지라도, 자본주의 사회에서 당장 내 자산을 불릴 기회를 타인을 위해 양보하려 들지는 않습니다. 자신이 사지 않는 좋은 물건은 어차피 다른 사람이 채가고, 그것이 자본주의의 본질이기 때문입니다.
정부의 압박대로 결국 딱 한 채만 보유해야 하는 상황이 온다면, 대중은 가지고 있는 집 중 가장 가치가 떨어지는 '못난이 주택'부터 시장에 내놓게 됩니다. 문제는 집이 없는 무주택자들 역시 그런 하위 입지의 집을 원하지 않는다는 점입니다. 결국 교통이 편리하고, 직장이 가깝고, 학군과 생활 인프라가 완벽히 갖춰진 상위 입지의 좋은 집(똘똘한 한 채)으로만 극단적인 수요 쏠림 현상이 발생합니다. 많이 배웠지만 실전 투자 경험이 없는 비전문가들이 범하는 치명적인 실수가 바로 이 지점입니다. 인간의 기본 심리를 간과한 채 엉뚱한 규제 정책을 펼치니, 원치 않게 시장을 더 자극하여 소위 '대세상승장'으로 갈 수밖에 없는 구조적 부작용을 자초하는 것입니다. 지금이라도 현장 전문가 집단과 긴밀히 소통하며 현실적인 정책을 펼쳐야만 하는 이유가 여기에 있습니다.
• 단순 계산의 오류: 매물 하나가 나오고 수요 하나가 줄면 안정이 올 것이라는 산수식 행정은 실전에서 통하지 않는다.
• 똘똘한 한 채 쏠림: '1주택 규제'는 결국 하급지 매도와 상급지 수요 폭발을 불러와 대세상승장을 자극한다.
• 현실적 대안: 부동산 투자 전문가 집단과의 열린 소통만이 정책 실패로 인해 정부의 다른 치적까지 희석되는 비극을 막는 길이다.
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