35일차 | [서울 부동산 시장] 2026년 하반기 전망 — 부동산은 예측이 아니라 대응의 영역인 이유
"지금 집을 사야 할까, 아니면 더 기다려야 할까?" 무주택자라면 하루에도 수십 번씩 부동산 앱을 켜며 고점과 저점을 저울질하곤 합니다. 2026년 하반기를 앞둔 지금, 서울 집값은 정부의 예상과 달리 최고조를 달리며 시장을 흔들고 있습니다. 연일 치솟는 시세를 보며 과연 지금이 꼭대기일지, 아니면 여전히 기회가 남아있는 것인지 혼란스럽기만 합니다.
서울 부동산 시장 2026년 하반기 전망, 예측이 아니라 '대응의 영역'인 이유
부동산 고수들이 공통으로 말하는 명제가 있습니다. 다른 투자도 마찬가지겠지만, 부동산 역시 예측의 영역이 아니라 '대응의 영역'이라는 점입니다. 정부에서는 매번 "정부를 이기는 시장은 없다"며 호기롭게 규제를 쏟아내지만, 시장은 굳이 대꾸하지 않습니다. 정부는 시간이 지나면 바뀌지만, 시장과 프로들은 그저 숨을 죽이며 참아낼 뿐 정부와 정면으로 싸우려 들지 않기 때문입니다.
현 정부의 부동산 정책가들을 보면 다소 아마추어 같다는 생각을 지울 수 없습니다. 이재명 대통령은 과거 문재인 정부와 달리 다주택자 정책입안자들에게 무조건 팔라고 강요하지는 않는 대신, 부동산 관련 업무에서 배제하겠다는 방침을 세웠습니다. 다주택 공무원이 정책을 세우면 결코 다주택자에게 불리한 제도를 만들지 못할 것이라는 취지 자체는 좋습니다. 하지만 여기에는 치명적인 역설이 존재합니다. 다주택을 직접 경험해보지 않은 사람이, 산전수전 다 겪은 프로(다주택자)들을 상대로 정책을 펴는 셈이기 때문입니다. 풍부한 노하우를 가진 다주택자들은 여러 정부를 거치며 규제의 틈새와 대응 방법을 이미 꿰뚫고 있습니다.
1가구 1주택 정책의 순진한 착각과 사람의 심리
정부는 단순히 "모든 사람이 주택을 하나씩만 가지면 주택난이 해결될 것"이라는 순진한 탁상공론에 갇혀 있는 듯합니다. 하지만 자본주의 사회를 살아가는 사람들은 기본적으로 더 좋은 집, 쾌적한 아파트에 살고 싶어 하고 돈을 벌고 싶어 합니다. 만약 평생 딱 한 채의 집만 가질 수 있다면, 사람들은 빌라나 오피스텔이 아닌 가장 비싸고 우수한 아파트를 선택하려 할 것입니다. 이는 마치 정원이 정해져 있어도 모두가 서울대에 가고 싶어 하는 대학 입시 심리와 정확히 일치합니다.
결국 규제대로 1가구 1주택이 강제된다면, 다주택자들은 자신이 가진 주택 중 가장 똘똘한 아파트 한 채만 남기고 나머지를 처분하게 됩니다. 그 결과 가장 좋은 아파트는 수요 대비 공급이 순식간에 동나버리고, 빌라나 오피스텔은 매물이 넘쳐나게 됩니다. 집이 없는 사람들이 어쩔 수 없이 빌라를 선택할 수는 있어도, 대다수의 본질적인 심리는 아파트를 향합니다. 이러한 핵심적인 인간 심리를 배제한 채 단순 계산만 하니, 서울 집값은 최고조를 달리며 정책 실패라는 비난을 피하지 못하고 있으며, 지난 서울시장 선거에서 이미 민심이 증명되었습니다.
2029년까지 공급 가뭄, 불안감을 넘어 대응을 준비할 때
이재명 정부가 다른 국정 운영에서는 좋은 평가를 받을지 몰라도, 과거 문재인 정부가 부동산 정책 실패를 인정했듯 이번 정부 역시 미래에 실패를 인정할 수밖에 없을 것입니다. 가장 명확한 팩트는 2029년까지 시장에 충분한 주택 공급이 없다는 환경입니다. 전쟁이나 전염병 같은 거대한 천재지변이 일어나지 않는 한, 2026년 하반기 현재의 서울 집값은 고점이 아니라 오히려 '저점'으로 보입니다.
집이 없는 무주택자 입장에서는 이 상황이 극심한 불안감으로 다가올 수밖에 없습니다. 하지만 불안에만 갇혀 있기보다, 심리가 지배하는 이 시장의 생리를 정확히 읽고 내가 할 수 있는 최선의 대응 각도를 찾아야 할 때입니다.
• 다주택을 해보지 않은 정책가들이 프로 다주택자를 규제하려는 역설이 존재한다.
• 1가구 1주택 규제는 결국 '똘똘한 한 채' 현상을 부추겨 좋은 아파트 공급을 메마르게 한다.
• 2029년까지 예정된 공급 부족 팩트를 고려하면, 현재 서울 집값은 고점이 아닌 저점일 가능성이 높다.
• 무주택자로서 불안감에 휩쓸리지 않고 냉정하게 생존 대응책을 마련해야 한다.
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