집값, 지금이 제일 저렴하다 (통화량, 대출규제, 매수전략)
지금 집을 사면 손해라고 하셨나요? 제가 직접 겪어보니 그 말이 가장 비쌀 때 나왔습니다. 2010년 송파구 빌라 월세로 시작한 저의 부동산 이야기, 그리고 그때 3억 후반이던 아파트가 15억이 된 2026년 지금 느끼는 것들을 솔직하게 풀어봤습니다.
집값과 통화량, 오르는 데는 이유가 있었습니다
집값이 제일 저렴한 시점이 언제냐고 묻는다면, 저는 지금이라고 말씀드립니다. 나이와 비슷하다는 생각이 가끔 듭니다. 오늘이 앞으로 살아갈 날들 중 가장 젊은 날인 것처럼, 집값도 지금 이 순간이 앞으로 살아갈 날들 중 가장 낮은 가격일 가능성이 높습니다.
제가 2010년 무렵 송파구 외곽의 25년 된 구축 빌라로 이사했을 때입니다. 전세를 빼달라는 집주인의 요청에 어쩔 수 없이 선택한 월세였는데, 그 당시 바로 옆 2동짜리 24평 아파트 시세가 3억 후반이었습니다. 솔직히 그때도 가족들은 "지금은 너무 비싸다"고 했습니다. 하지만 결과는 2021년말 10억을 찍었습니다.
이 현상의 배경에는 M2 통화량이라는 핵심 변수가 있습니다. M2 통화량이란 시중에 유통되는 현금과 예금성 자산을 합산한 수치로, 쉽게 말해 경제 안에 돌아다니는 돈의 총량을 의미합니다. 국내 M2 통화량은 이미 4,000조 원을 넘어선 상태입니다(출처: 한국은행). 돈이 많아지면 한정된 재화인 부동산의 가격은 필연적으로 오를 수밖에 없습니다. 인플레이션, 즉 물가가 전반적으로 오르는 현상보다 공급이 제한된 서울 아파트는 더 가파르게 오르는 구조입니다.
물론 지방은 다릅니다. 제 경험상 이건 좀 다릅니다만, 인플레이션 연 2~3% 상승률조차 따라가지 못한 지방 아파트들이 실제로 존재합니다. 10년 동안 시세가 제자리라면 실질적으로는 가치가 줄어든 셈입니다. 이른바 실질 가치 하락, 즉 명목 가격은 유지되지만 구매력 기준으로는 자산이 녹아버리는 현상입니다. 서울과 지방의 격차가 벌어지는 이유가 바로 여기에 있습니다.
우리나라가 일본처럼 잃어버린 30년을 겪을 것이라는 시각도 있습니다. 하지만 제 생각은 다릅니다. 일본은 인구 감소와 내수 침체, 글로벌 고립이 맞물린 복합 위기였지만, 지금의 서울은 K-콘텐츠와 글로벌 기업들의 아시아 거점 확장 등으로 전 세계의 이목이 집중되고 있습니다. 서울이 글로벌 도시로서 위상이 올라가는 국면에서 집값이 쉽게 꺾이기는 어려워 보입니다.
- M2 통화량 4,000조 돌파 → 한정 재화인 부동산 가격 우상향 압력 지속
- 연 2~3% 인플레이션을 하회하는 지방 아파트 = 실질 자산 가치 하락 진행 중
- 서울의 글로벌 위상 강화 → 일본식 패닉 붕괴 가능성 낮음
- 단기(2년 이내) 등락은 있지만, 장기 우상향 기조 유지 가능성 높음
대출규제의 역설, 그리고 지금의 매수전략
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 최근 강화된 대출 규제의 배경을 들여다보면, 집값을 잡겠다는 목적 하나만은 아니라는 점입니다. 가계 부채 총량 규제, 즉 가계 전체가 금융권에서 빌린 돈의 총액을 일정 수준 이하로 관리하겠다는 정책이 핵심입니다. 여기서 가계 부채 총량 규제란 주택담보대출뿐 아니라 신용대출까지 포함한 가계 전체 부채를 국가 차원에서 총량으로 제어하는 방식을 말합니다.
증가한 가계 부채의 상당 부분은 부동산이 아니라 주식 시장의 이른바 '빚투', 즉 빚을 내어 레버리지 ETF 같은 고위험 투자 상품에 뛰어드는 행태에서 비롯된 것으로 보입니다. 레버리지 ETF란 기초 지수 수익률의 2~3배를 추종하도록 설계된 상품으로, 수익이 크면 손실도 그만큼 큽니다. 정부는 이 흐름을 경계하면서 신용대출과 주택담보대출을 한꺼번에 조이는 선제적 조치를 택한 것입니다.
문제는 이 규제가 정작 필요한 사람을 더 힘들게 한다는 점입니다. 규제 지역 여부와 상관없이 전국 대출 한도를 3억 원으로 일괄 축소한 결과, 고가 주택 보유자보다 지방 실수요자들이 더 큰 타격을 받고 있습니다(출처: 금융감독원). 제 주변에도 지방에서 내 집 마련을 준비하던 분들이 갑자기 자금 계획이 틀어져 어려움을 겪는 경우를 봤습니다.
그렇다면 지금 어떻게 해야 할까요. 대출 규제는 특정 은행이 연간 대출 판매 총량을 얼마나 소진했느냐에 따라 온도 차이가 납니다. 상반기에 대출을 많이 실행한 은행은 기조를 강화할 수밖에 없지만, 판매 실적이 여유 있는 은행은 한동안 기존 기조를 유지할 수 있습니다. 은행별로 발품을 파는 것, 그리고 잔금 날짜를 대출 유동성이 풀리는 시점에 맞추는 전략적 실행 계획이 지금 같은 국면에서 특히 중요합니다.
풍선 효과도 눈여겨봐야 합니다. 풍선 효과란 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 현상으로, 대출 규제로 고가 아파트 거래가 막히면 대출이 가능한 5~6억 원대 아파트로 수요가 몰리면서 오히려 그 가격대가 오르는 상황을 말합니다. 서울 진입이 어렵다면 서울 하위권 구축이나 교통망이 좋은 경기도 외곽을 선택해 첫 집을 마련하고, 이후 갈아타기로 상급지로 이동하는 것이 현실적인 전략으로 보입니다. 월급 상승률이 집값 상승률을 절대 따라잡을 수 없다는 것, 제가 지난 15년 동안 직접 체감한 가장 쓴 교훈입니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 집을 사면 고점 아닌가요?
A. 저도 그 말을 2010년에 들었습니다. 그때 3억 후반이던 아파트가 지금 15억입니다. 단기 2년 이내로 보면 등락이 있을 수 있지만, M2 통화량 증가와 공급 제한이 유지되는 한 장기 우상향 기조가 깨지기는 쉽지 않아 보입니다. 10년 이상 거주를 전제로 접근하신다면 지금도 충분히 유효한 시점입니다. 다만, 여러 부동산 전문가의 의견을 골고루 들어보고 공부도 하면서 환금성이 좋고 입지도 우수한 좋은 물건(아파트)을 사야겠죠. 결국 투자의 선택은 본인이 하는 것입니다.
Q. 대출 규제 때문에 집을 못 살 것 같은데 어떻게 해야 하나요?
A. 모든 은행이 동시에 같은 강도로 규제를 적용하지는 않습니다. 연간 대출 총량을 아직 소진하지 않은 은행은 기존 기조를 유지할 수 있기 때문에, 대출 상담사나 여러 은행 담당자를 통해 미리 실행 가능한 곳을 찾아보는 것이 중요합니다. 잔금 날짜를 조율하는 전략도 유효합니다.
Q. 서울은 너무 비싸서 엄두가 안 나는데, 어디를 봐야 할까요?
A. 서울 상위권이 어렵다면 교통망이 우수한 경기도 외곽이나 서울 하위권 구축부터 시작해 보면 어떨지요. 강북이나 구도심은 인프라와 새 아파트 조건을 동시에 갖추기 어려운 경우가 많습니다. 상품성이 뛰어나거나 교통망이 좋은 외곽 신축이 주거 만족도와 자산 가치 두 측면에서 균형 잡힌 선택일 수 있습니다.
Q. 우리나라도 일본처럼 부동산이 폭락할 수 있지 않나요?
A. 그 가능성을 완전히 배제할 수는 없지만, 개인적으로는 낮다고 봅니다. 일본의 버블 붕괴는 인구 급감, 내수 침체, 글로벌 고립이 동시에 맞물린 복합 요인이었습니다. 반면 지금의 한국, 특히 서울은 글로벌 도시로서 위상이 높아지는 국면에 있어 구조적인 맥락이 다릅니다. 물론 단기 조정은 언제든 가능합니다.
결론
매번 '지금은 너무 비싸다'는 말을 들으며 15년을 보냈습니다. 그리고 매번 그 말이 틀렸습니다. 집값은 인플레이션과 통화량 팽창, 공급 부족이라는 구조적 조건 위에서 움직입니다. 정부의 단기 규제가 속도를 조절할 수는 있어도 방향을 바꾸기는 어렵습니다.
내 집 마련을 미루는 것이 안전하다는 생각, 제 가족은 아직도 그렇게 생각하는 듯 싶습니다. 하지만 월급이 아무리 올라도 집값 상승률을 따라잡기 어렵다는 현실을 직접 겪고 나니, 지금 당장 완벽한 집을 살 수 없더라도 첫 발을 내딛는 것이 중요하다는 생각이 듭니다. 교통망이 좋은 경기도, 서울 하위권 구축이라도 지금 시작하고, 이후 갈아타기로 상급지를 노리는 것. 저 같은 평범한 월급쟁이에게는 그것이 가장 현실적인 자산 전략으로 보입니다. 가족 설득부터 합시다. TT
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